有房主叫价数十万卖学位 业内东谈主士合计计谋法律风险大

本年本市出台的义务素养阶段入学责纵容见中，初次提议“适合条件的京籍无房家庭子女可跨区租房入学”的计谋。这在一定进程上给“学区房”炒卖降了降温，让不少无力购买高价学区房的京籍家庭家长看到了孩子过问“素养大区”接收义务素养的但愿。租房入学也成了不少恭候入学家长们的新但愿。

但由于部分学校学位弥留，东城、向阳、海淀、石景山、通州等区本年“幼升小”入学齐实行“六年一学位”的计谋，因此，提前“下手”租“学位房”成了部分家长面对这一计谋所作出的响应。北青报记者从多区房产中介处了解到，刻下所谓的租“学位房”价钱仍是达到数十万，但仍一房难求。多家中介也示意，“学位房”出租合同只可和房主擅自强项，不可写进平常的租房合同里，如有任何纠纷，需要佃户和房主协商处理。

案例

亦庄家长愿出50万在海淀租房换学位

终年责任生存在亦庄的余女士，最近正在豪恣接洽地产中介，念念在海淀租下一套学区房，为我方刚出身的孩子提前占得一个海淀的学位。她的计较是，屋子可以一下租个6年，但一定要先把宝贵的学位“占位费”交上，50万以内她齐能接收。

“京籍无房可在租出地就近入学”。用余女士的话来说，这着实即是在向她“伸出橄榄枝”，让她产生了让孩子在海淀上学的策画。

“既然租房就可以上学的话，那我为什么不去海淀租房？”早在前年刚怀胎时，看到住建部门出台的“租售同权”计谋，余女士就有所隆重。本年，在郑重研读升学计谋后，她作念了一个考究的盘算。领先，我方是京籍，符算计谋要求。其次，无房，这极少好办。虽有一套亦庄的学区房，但“无房”这一条件她随时齐可以“创造”，“我卖了不就行了”。终末，就差租房了。

这一考究的盘算，还包括时刻节点的“严实筹划”。“我议论了下计谋，说是要在‘团结区聚合单独承租并实质居住3年以上，老婆一方在该区正当安祥管事3年以上’。”余女士说，这两方面的条件，她也仍是盘算好了，“我从刻下初始租的话，比及孩子6岁上学时，详情能餍足3年以上的条件。但我刻下责任还在亦庄，昔日住不浅显，我念念的是比及终末3年，咱们再把老东谈主小孩带昔日住，以防入户有观看。”

至于正当安祥管事3年这一条件，关于在亦庄高新技艺企业责任的余女士而言，就更好“创造”了，“海淀高新企业多，我这3年内换去海淀的企业就行，这点很好办”。

卖房、换责任，这些“条件创造”关于余女士而言齐不难。她悉数的盘算里，就差租房了。为何要从刻下起租房、策画一下租个六年？这，亦然她在对计谋尽心议论后，考究盘算里的一部分。

“我议论了一下，刻下齐是六年一学位，海淀很早就初始彭胀这个计谋了，也即是说一个学区房的学位，六年内只可用一次。”余女士解释说，她之是以计较从刻下初始就租房，即是商量到这个计谋，“你念念啊，我如果从刻下初始租房的话，6年后我孩子要上学，那就算这个学位此前用过也没事，之后的6年我一直占着就可以了。”

“刻下屋子相配弥留，称心租的很少。我仍是作念好交50万致使更多的准备”。余女士口中所说的“50万”指的即是所谓的“学位占位费”，和中介口中所说的“租房就能上学，其实是房主‘出卖’了我方的学位，天然是要多收一笔钱的”，是一个真谛。

在向中介了解行情后，余女士正本最意向的海淀万寿路学区和青龙桥学区，刻下齐处于无房可租的景色，她策画扩大界限，把海淀悉数学区齐纳入计较商量，“我刻下和中介说了，哪有房称心租齐行，只如果海淀的”。

关于这个计较，余女士是算过账的。在她看来，花50万在海淀租房上学，和花几百万在海淀买学区房，前者还可以够得着，是以她随时称心卖掉亦庄的房，作念个京籍“无房族”。“海淀的学区房我是买不起。但刻下租房可以的话，我算过了，就算交个50万的占位费，再加上6年的房钱，也只用100万支配。如果能租到一个可以的学区，很合算”。

拜访

部分学区“学位”租用费20万

记者采访西城、东城、海淀、向阳、丰台等中枢城区以及通州的房产中介机构发现，跟着租房入学计谋和6年一学位计谋的访佛效应，租房的学位占位费阛阓正在造成。一些素养资源优质且紧俏的地区，占位费的价钱仍是蹿升到数十万元。

一位终年负责海淀学区房的地产中介告诉北青报记者，刻下海淀的“学位占位费”均价已达10万至20万支配。当作全市的素养强区，这一“阛阓价”天然腾贵。海淀终年负责万寿路学区的中介示意，诚然海淀学位很紧俏，但她和共事奏效帮两位客户“租”到过学位，“咱们学区一共就四所小学，有一所前年租到了，提前一次性交20万学位费，连租5年，背面就每个月5300元的房钱，正常交”。隔邻一所中学的淳厚也贵重到了学位费阛阓的造成。“我身边就有一案例，有一家在咱们学校隔邻租了很久，亦然为了孩子上学。本年房主要求必须交20万，要否则就不可再租了”。

一位向阳门隔邻的地产中介也告诉记者，只须占用学位详情是要收费的，房主负责提供租“学位”所需要的材料，需要租客我方去办，一般行情价齐在8万支配。“这不前几个月，刚办了一个芳草地隔邻的，就给了8万，是佃户和房主擅自签的契约”。

东城区与通州区本年头次提议“六年一学位”的入学要求，诚然初次提议，但在租房阛阓上仍是有家长初始参谋。

东城区一位中介向记者清爽，本年仍是出现参谋租“学位”上学的情况，“这个事情一般齐要收钱的，因为你用东谈主家的限额对东谈主家卖房是有影响的。具体的价钱也要跟业主商量”。

在通州区，一位中介东谈主员也向北青报记者清爽，如果念念要租这种好极少学校隔邻带学位的屋子，他们可以维护找。但难度较大，一般称心出租学位的多为家中孩子仍是跨越入学年齿不再需要学位入学的家庭。“这个屋子不是一下就能找到的，找到了东谈主家要些许钱你得给东谈主家些许钱，咱们负责租屋子，私下面你们负责协商价钱，之前也出现过这种情况”。当北青报记者相同提到“行情”价时，这位中介东谈主员示意，这得看房主的激情。“东谈主家要些许你也得给啊，有要三万的，也有要五万的，万八千详情办不成事”。

学位费根据学校名次订价高下

出租学位，是否简直有阛阓？能不可强项“联系合同？记者日前接洽了西城、丰台、东城等城区的多家房屋租售中介。记者发现，每当谈到“孩子过两年要上小学”这一情况时，中介的“感觉”齐很奢睿，飞速向记者究诘，“孩子念念上哪儿的学校”、“是否有租学位的需求”。

记者以一位“无房”家长的身份来到西城一家房屋租售中介，向中介提议，本年孩子3岁，但愿孩子能通过租学位的神志在西城上学，中介领先究诘了记者是京籍还詈骂京籍。“如果您是京籍其他区的户口，刻下就可以提前来西城租房，把学位占上了”，非京籍念念租学位，还得领先保证“五证”俱全。中介同期也提议，念念要通过租学位在西城上现实二小、黄城根小学这些重心小学，基本上不可能，因为这些名校每年报名东谈主数爆满，学校会优先商量片区内“有房有户”的家庭。当记者提议“不在乎学校，即是但愿孩子能在西城上小学”这个需求后，该中介向记者保举了回民小学隔邻的一个房源，他先容说，房主全家在海外，屋子的学位莫得被占用，是以在出租房屋时也称心一齐出租学位，房租是4500元一个月，学位也按照这个轨范收，“天然，如果租六年，价钱还可以再和房主商量”。记者提议，是否还有其他地段的学区房可以出租学位时，中介先容说，学位费会根据学校名次订价高下，“勤学校的学位占位费订价越高，而且越难碰上”。

“租学位的要求能写进租房合同吗？”针对这一问题，中介明确告诉记者，“租学位”这件事不可能写入平常的“租房合同”，需要佃户和房主擅自协商。因为市面上的租房合同不触及这一要求，而且在这件事上，中介就演出“先容东谈主”的变装，至于以后是否能通过这种神志让孩子顺利入学，中介是不承担任何背负的。“关联词您也毋庸有任何疑虑，因为刻下许多区齐实行‘六年一学位’，您的孩子只须占上他的学位，并顺利入学，就能一下占六年”。中介看出记者的疑虑，提议可以和房主协商，先预支一部分定金，在孩子顺利入学后再交剩下的“占位费”，何况，有“六年一学位”计谋的制约，只须佃户入学奏效，房主只可等六年后才可以再次使用这个学位，是以佃户毋庸总结房主把“学位”租给别东谈主大概半途拒租。

供不应求 不签合同 无法核验

诚然念念租房的家长许多，但阛阓真正的景色是一房难求。由于“六年一学位”计谋，关于租售房齐有同等截至之效，是以按中介的说法是，租了会影响卖，是以不少业主齐不太称心租。“有东谈主开到50万，也不行，因为咱们这片最近仍是找不到屋子。”一位马姓女中介示意，念念在海淀通过租房上学并拒接易，“能出得起这个学位费的东谈主许多，但得有屋子称心租才行，是以要碰。”据这位中介先容，前年她和共事经手的像这么“租学位”的成交率并不高，唯有一两个客户奏效租到“学位”。

即便交了占位费，就一定能保险入学吗？北青报记者有观看发现，实质上这种“租学位”的神志存在风险，“占位费”也无法简直保险。

“咱们只可帮你协商学位能不可用，以及学位能不可让你用，至于价钱你们我方擅自协商，最终能不可上学，咱们是不可保证的。因为其中影响要素也许多，包括你我方的天禀，还有计谋的变化，你我方心里也有个预期……”

为何不可写进合同？东城区一位中介解释说，由于具体学位的“租用费”，是佃户与业主的擅自商议，而他们独一能保证的是，收取正常租房中介用度和房钱，其他的无法保证，是以合同也不会把这部安分容写入，“咱们只可算是维护，关联词不保证详情能入学”。

另外，怎样保证这个学位没被用过？能不可查抄？也成为租房肄业的家长最大的费神。仍是帮客户奏效“租过学位”的一位海淀中介清爽，实质上无法保证，“六年一学位，这个咱们齐没见识核实。只可业主和租房主谈主两边我方擅自签契约，保险学位是否用过。但即使是这么，也有风险”。

按照海淀的计谋，入学时家长的登记取址会拿来和2016年以来这一登记取址用来入学的信息作念比对。而这一信息系统，在“租学位”的经由中，房主、佃户以及中介实质上齐无法触及。这也意味着，“租”来的学位，根柢无从查抄。

说法

适合条件租房户可在区内入学但进“理念念”校有点难

记者从一些学校负责招生责任的淳厚处了解到，实质上“租学位”难以保证十足就近上学，只可在学区内融合治分，“像咱们学校的情况是，入学第一顺位就基本仍是满了，也即是京籍有房，且屋子户口齐在咱们学校片内的，这些数目就仍是差未几了，是以咱们餍足不了其他类的。这两年，通过租房进来的险些莫得。是以，即使在咱们学校隔邻‘租’到学位，符算计谋条件，也只可学区内来合作安排入学，预计是进不到咱们学校”。

诚然在本年的计谋中，东城明确写出了“幼升小”适合本市非东城区户籍租房家庭儿童在东城入学的需要通过电脑派位多校划片。西城在“幼升小”的入学条件中也多了一条“法定监护东谈主在其他区无独处产权房”的截至条件，即父母为西城户籍，居住在西城，但在外区有独处产权房的孩子，也能在西城上学，但会根据“落户年限、居住年限”等条件进行排序，排序的位置比拟靠后，基本上只可通过多校划片在学区致使是相邻学区电脑派位入学。

不外，关于素养资源比拟平衡的东西城来说，即使租房入学参加电脑派位多校划片，无法遴荐学校，但关于部分无力购房的家长而言，亦然一个具有诱惑力的遴荐。

特等支付“学位费”不在合同中写明存法律风险

北京市京师讼师事务所高档合鼓励谈主范辰讼师合计，家长为了孩子上学租出“学位”房，特等支付“学位费”，如不可在合同里写明，既存在争议点，也靠近极大的法律风险。如果该学区房已有其他孩子在六年内登记上学，将靠近佃户的孩子无法按期上学的可能，同期也因未写明“学位费”款项，靠近维权穷乏凭据、退费艰难的风险。

为缩小家长的风险，范辰讼师建议家长如果存在这种情况，第一要求在合同中写明“学位费”。明确如果不可上学，应退还“学位费”，并可以撤废房屋租出合同。第二，在租房时究诘房主，屋子六年内是否有其他孩子登记上学、占用过入学限额。必要时，两边就此强项备忘录。第三，可以去居委会查询。一般情况下，佃户的孩子念念上片内学校需要居委会开具居住阐扬注解，居委会需要备案。因此，可以据此查询。另外，还可以让房主奉陪前去户籍派出所进行地方户口查询，看是否有适龄儿童的户口登记在房屋内，由此判断该房屋六年内是否占用过入学限额。